Mal pusat kota SF yang tutup sedang diincar untuk dijadikan pusat data AI

Barangkali, hanya masalah waktu saja sebelum industri kontroversial yang mencari lahan luas itu memandang dengan penuh kerinduan ke mal yang tutup di pusat kota San Francisco, salah satu kawasan real estate yang paling bermasalah di kota itu.

Menurut catatan yang diperoleh Chronicle, KG Growth Partners yang berbasis di Maryland bertanya kepada kota tersebut pada bulan Juni tentang izin pusat data, dan mengatakan bahwa perusahaan tersebut bekerja sama dengan pembeli potensial yang tidak dikenal untuk 845 Market St., alamat bagian mal seluas 350.000 kaki persegi yang sebelumnya ditempati oleh Bloomingdale’s.

“Saya hanya ingin melihat izin apa yang kami perlukan untuk Pusat Data AI,” kata konsultan konstruksi KG, Trenton Hartlaub, melalui email ke Departemen Inspeksi Bangunan San Francisco. Hingga Jumat, belum ada permohonan yang diajukan ke pemerintah kota untuk membangun pusat data.

Penentangan terhadap pembangunan pusat data telah menjadi fenomena nasional dan isu dalam pemilu paruh waktu bulan depan. Meskipun San Francisco muncul sebagai titik fokus dunia untuk pengembangan AI, kekhawatiran mengenai pusat data lokal membuat Walikota Daniel Lurie pekan lalu menandatangani moratorium yang melarang kota tersebut menyetujui fasilitas baru selama 45 hari sementara para pejabat mempelajari dampaknya dan mempertimbangkan cara mengaturnya.

Kekhawatiran terfokus pada perluasan lahan energi yang dikritik karena jumlah listrik dan air yang mereka konsumsi, namun juga mengganggu komunitas di sekitarnya. Jared Krieger, CEO perusahaan pengembangan, pendanaan dan strategi, mengatakan KG tidak mengomentari “transaksi langsung” tetapi menekankan bahwa proyek perusahaan tidak melibatkan pembangunan “server farm konvensional di pinggiran kota.”

“Model ini merupakan konversi yang menjaga lantai dasar dan tingkat bangunan yang menghadap publik tetap aktif dan terbuka, dengan penggunaan teknis di lantai atas dan ruang belakang rumah,” ujarnya melalui email, Minggu pagi. “Pusat kota San Francisco memiliki masalah kekosongan pada jenis bangunan ini, dan premisnya adalah bahwa penggunaan kembali dengan program campuran publik dan teknis lebih bermanfaat bagi blok tersebut daripada kotak gelap.”

Menanggapi pertanyaan tambahan dari Chronicle, Krieger menjelaskan.

“Klien kami tertarik, melalui kemitraan dengan AI Lab yang terkenal, dalam mengembangkan properti mal, termasuk Bloomingdale’s, menjadi ruang hidup yang dikendalikan oleh AI,” kata Krieger, sambil menambahkan bahwa “desain AI yang dimiliki oleh fasilitas tersebut dapat memanfaatkan sumber daya, seperti mendedikasikan air untuk taman di atap. Ini kemudian akan disumbangkan ke organisasi nirlaba yang berfokus pada kerawanan pangan untuk digunakan di tempat penampungan sementara.”

Selain potensi penolakan publik yang dapat menimbulkan penolakan dari Balai Kota, proyek ini menghadapi banyak kendala, termasuk apakah perusahaan yang bekerja sama dengan KG berhasil menyelesaikan pembelian properti dan apakah lokasi tersebut dapat menarik sejumlah daya listrik dan sumber daya lain yang dibutuhkan oleh pusat data.

Lurie mengatakan dia membayangkan sebuah distrik pusat kota di mana orang dapat bekerja, tinggal, bermain dan belajar. Sebuah pusat data yang terletak di antara Market dan Mission, dua jalan paling bertingkat di kota ini, menurut banyak orang merupakan kebalikan dari visi tersebut, bahkan jika itu adalah bagian dari fasilitas serba guna.

Namun mal tersebut telah menjadi pemandangan yang memalukan bagi kota tersebut dan menjadi simbol perjuangan kota tersebut untuk pulih dari pandemi. Penjualan properti gagal awal tahun ini. Potensi penggunaan alternatif untuk situs tersebut, seperti stadion sepak bola atau fasilitas bola basket, telah diusulkan.

Kompleks ini, dengan fasad seni beaux bersejarah yang dibangun pada tahun 1890-an, terletak di antara Union Square dan Yerba Buena Gardens, di samping pusat transit utama dan dikelilingi oleh hotel, restoran, dan bisnis lainnya. Desainnya yang tertutup dan luas dengan sedikit jendela membuat mal yang mati sulit untuk beradaptasi: ruang interior yang dalam menerima sedikit cahaya alami, yang merupakan hambatan utama dalam mengubah properti menjadi perumahan. Kepemilikan properti yang terbagi dan sewa lahan jangka panjang menambah kompleksitas masa depan ekosistem sekitarnya.

Dua sumber real estat lokal dan Balai Kota yang tidak disebutkan namanya berdasarkan pedoman Chronicle menyarankan bahwa Balai Kota mungkin tidak akan segera mengesampingkan pusat data di mal yang sudah tidak digunakan lagi. Para pejabat dapat menerima rencana yang menjaga lantai dasar tetap aktif dan menghadap publik, dengan ruang kerja berada di tingkat atas, kata orang-orang ini.

“Ada keinginan untuk membuat sesuatu berhasil,” kata seorang sumber yang mengetahui upaya pemulihan di pusat kota.

Krieger menolak menyebutkan nama klien KG dalam proyek yang diusulkan, hanya mengatakan bahwa itu adalah perusahaan teknologi. Situs web KG mengatakan pihaknya sedang mencari ratusan juta dolar untuk proyek infrastruktur “selaras AI, positif bersih” yang tidak disebutkan namanya dari sponsor di San Francisco, Los Angeles, Houston dan Detroit.

Bulan lalu, Chronicle melaporkan bahwa B3 Investors, cabang dari perusahaan real estat komersial yang berbasis di Texas, dikatakan mendekati kesepakatan untuk bidang Bloomingdale’s, yang dimiliki oleh perusahaan induk Macy’s secara terpisah dari mal seluas 1,5 juta kaki persegi, dan mencakup sekitar sepertiganya. B3 juga telah menawar sisa San Francisco Centre, yang diambil alih oleh pemberi pinjaman pada November lalu, menurut sumber yang mengetahui proses penjualan.

B3 telah mengubah bekas mal Bayfair di San Leandro menjadi Speedway di Bayfair, sebuah kampus penelitian, pengembangan dan inovasi dengan pelat lantai yang fleksibel serta “listrik dan infrastruktur yang kuat,” menurut situs webnya.

B3 tidak menanggapi pertanyaan yang dikirim oleh Chronicle tentang akuisisi yang tertunda, rencananya untuk properti tersebut, dan apakah mereka bekerja sama dengan KG.

Perwakilan Macy’s dan Bloomingdale’s menolak untuk mengkonfirmasi identitas pembeli bagian mal mereka, atau mengkonfirmasi apakah kesepakatan telah selesai. Sumber real estate yang mengetahui negosiasi tersebut, yang tidak mau disebutkan namanya oleh Chronicle, mengatakan hal tersebut belum terjadi. Mereka menilai potensi transaksi sekitar $40 juta.

Krieger mengatakan perusahaannya bekerja dengan “usaha akses publik, perusahaan publik, dan pengembang yang digerakkan oleh misi.” Perusahaan ini memberikan nasihat kepada sponsor proyek mengenai strategi dan pembiayaan serta membantu mendapatkan hibah dan pendanaan non-dilutif lainnya. Krieger, yang dijelaskan di situs web KG sebagai orang yang memiliki gelar di bidang keamanan dalam negeri dan manajemen bencana, mengatakan bahwa perusahaannya tidak membeli properti atau mengoperasikan pusat data, namun membantu proyek mendapatkan hibah publik, sponsor perusahaan, dan kemitraan institusional atau filantropis. Ia tidak meningkatkan modal swasta, menempatkan ekuitas atau utang, atau menarik investor.

“Saya tidak dalam posisi untuk menjelaskan struktur modal dari transaksi yang bukan milik kami dan masih berjalan,” katanya tentang 845 Market.

Pengembang veteran Presidio Bay Ventures dan Prado Group setuju untuk membeli kompleks mal tersebut awal tahun ini, dilaporkan berencana untuk mengubah sebagian darinya menjadi kantor baru sambil tetap mempertahankan beberapa ruang ritel. Mereka mengundurkan diri pada bulan Juli setelah melakukan uji tuntas selama berbulan-bulan, dengan alasan gagalnya pembicaraan untuk menegosiasikan kembali sewa tanah untuk sebagian properti dengan San Francisco Unified School District, yang telah memiliki tanah tersebut selama beberapa dekade.

Sewa tersebut kemudian diperpanjang hingga tahun 2082 dengan pembayaran yang lebih rendah dalam upaya membantu memfasilitasi penjualan properti, tetapi mal tersebut tetap kembali beroperasi.

Beberapa orang dalam real estat telah berbicara tentang tantangan dalam meningkatkan modal untuk akuisisi berisiko tinggi seperti pusat ritel yang tutup dan panjangnya hampir satu blok, yang skala dan konfigurasinya menyulitkan untuk digunakan kembali.

“Apartemen masih belum mencukupi karena biaya, dan kekosongan kantor masih sangat tinggi,” salah satu sumber real estate yang berfokus pada revitalisasi properti kosong di lingkungan sekitar mal mengatakan kepada Chronicle. “Sangat sulit untuk membuat apa pun berhasil.”

Sementara itu, ledakan AI di kota ini mendorong permintaan melampaui kantor konvensional. Perusahaan yang mengembangkan “AI fisik” – robot dan mesin lain yang beroperasi di dunia nyata – memerlukan ruang untuk membangun dan menguji perangkat keras, dengan kapasitas listrik yang cukup untuk menjalankannya.

“Tanpa diragukan lagi, laboratorium R&D sudah siap,” kata seorang sumber real estate kepada Chronicle, mengacu pada bekas ruangan Bloomingdale yang kosong. Sumber tersebut mengatakan bahwa dasar dari properti yang bermasalah ini – biaya yang dikeluarkan pembeli untuk memperolehnya – adalah “rendah”, sehingga berpotensi memberikan ruang untuk berinvestasi dalam mengubah mal menjadi tempat yang lebih diminati.

Mal tersebut sudah memiliki komponen perkantoran di sisi barat dekat ruang Bloomingdale, yang merupakan lokasi kampus pusat kota Universitas Negeri San Francisco dan penyewa kantor lainnya jauh sebelum ditutup tahun lalu. Secara terpisah, pemerintah kota menyetujui konversi hampir 50.000 kaki persegi di lantai atas sayap Nordstrom mal, di sisi timur dekat Fifth Street, menjadi perkantoran sebelum pandemi terjadi.

Konsep pusat data terpisah oleh pengembang Nestory Park Capital telah diluncurkan untuk Central Waterfront di kota tersebut. Hal ini akan memasangkan pusat data dengan ruang kantor untuk penyewa teknologi – penggunaan yang lebih terintegrasi dibandingkan kampus server yang berdiri sendiri yang mendorong proposal pusat data di tempat lain. Tidak ada rencana formal untuk proyek tersebut yang diajukan ke pemerintah kota.

Di tengah semua hal ini, Balai Kota berlomba untuk mempelajari dan mungkin menulis peraturan baru untuk pusat data, yang penggunaannya telah didefinisikan secara luas dan dilacak secara longgar. Moratorium 45 hari memberikan waktu bagi staf departemen perencanaan untuk menilai fasilitas yang ada dan mempertimbangkan standar baru.

Departemen tersebut mengatakan, dalam catatan yang diperoleh Chronicle, bahwa mereka hanya menyetujui dua pusat data baru sejak kota tersebut menambahkan kategori zonasi untuk penggunaan tersebut pada tahun 2001, mengklasifikasikannya sebagai “pertukaran layanan internet.” Namun definisi tersebut mencakup pertukaran telekomunikasi, fiber dan kabel, termasuk fasilitas jaringan yang lebih kecil di pusat kota – bukan hanya pusat data AI berenergi tinggi.

Direktur Perencanaan Sarah Dennis Phillips mengatakan kepada Supervisor Shamann Walton, dalam email bulan lalu yang diperoleh Chronicle, bahwa definisi kota yang luas dipadukan dengan izin penggunaan bersyarat yang diperlukan, telah memungkinkan para pejabat untuk meneliti fasilitas terkait — termasuk konfigurasi baru yang menggabungkan fungsi pusat data dengan penggunaan lainnya. Definisi yang sempit, tulisnya, dapat mengabaikan proyek seiring dengan berkembangnya teknologi, meskipun ia mengatakan departemen tersebut “dengan senang hati mengeksplorasi” perubahan tersebut.