Bisakah suku bunga hipotek turun tanpa penurunan suku bunga Fed lagi? Inilah pendapat para ahli

Suku bunga hipotek telah banyak berubah selama setahun terakhir, dan sangat fluktuatif sejak akhir tahun 2025 hingga paruh pertama tahun 2026. Contoh kasusnya? Rata-rata suku bunga tetap 30 tahun turun menjadi 5,98% pada akhir Februari 2026 sebelum naik kembali menjadi 6,53% pada akhir Mei. Dan, suku bunga hipotek sekarang berada di sekitar 6,5% pada pertengahan Juli.

Jika Anda berharap suku bunga akan turun lebih lanjut, Anda mungkin berasumsi bahwa potensi penurunan suku bunga sangat bergantung pada tindakan Federal Reserve selanjutnya. Namun meskipun pergerakan suku bunga The Fed mempengaruhi biaya pinjaman, bank sentral tidak secara langsung menetapkan suku bunga hipotek. Dan dengan perkiraan The Fed untuk mempertahankan suku bunga acuannya pada musim panas ini, atau bahkan mungkin menaikkannya, banyak calon pembeli yang bertanya-tanya apakah hal tersebut akan terjadi tanpa penurunan suku bunga Fed.

Untuk mengetahui arahnya, kami bertanya kepada beberapa pakar hipotek dan perumahan apakah suku bunga hipotek dapat turun tanpa tindakan Fed dan faktor apa yang mendorong suku bunga saat ini. Inilah yang mereka katakan.

Cari tahu seberapa terjangkau pinjaman hipotek Anda saat ini.

Bisakah suku bunga hipotek turun tanpa penurunan suku bunga The Fed? Apa yang dikatakan para ahli

Jawaban singkatnya adalah ya, suku bunga hipotek bisa turun – namun bisa juga naik atau tetap sama – terlepas dari keputusan kebijakan suku bunga The Fed, kata para ahli.

“The Fed belum pernah menyentuh suku bunga sekali pun pada tahun 2026, dan hipotek 30 tahun masih menghasilkan setengah poin bolak-balik. Itu semua adalah bukti yang Anda perlukan bahwa suku bunga hipotek tidak menunggu The Fed,” kata mantan profesional pasar modal Wall Street Anupam Satyasheel, pendiri dan CEO Occams Advisory.

Salah satu alasan utama mengapa suku bunga hipotek dapat berubah adalah karena hipotek dengan suku bunga tetap lebih mencerminkan imbal hasil Treasury 10-tahun daripada mencerminkan suku bunga kebijakan The Fed.

“Kuotasi 30-tahun Anda didasarkan pada Treasury 10-tahun, dan 10-tahun pada dasarnya adalah perkiraan konsensus langsung pasar mengenai keseluruhan jalur kebijakan Fed dan inflasi selama dekade berikutnya,” kata Satyasheel.

Ketika investor memperkirakan inflasi akan mulai mereda, imbal hasil Treasury 10-tahun bisa turun. Karena suku bunga hipotek sering kali bergerak mengikuti imbal hasil tersebut, suku bunga ini juga dapat menurun, bahkan tanpa penurunan suku bunga The Fed.

Itu tidak berarti The Fed tidak mempengaruhi suku bunga hipotek. Memang benar, namun pengaruhnya tidak langsung. The Fed menetapkan suku bunga dana federal, suku bunga jangka pendek yang dibebankan bank satu sama lain untuk pinjaman semalam. Hal ini membantu menetapkan tingkat bunga yang Anda bayarkan untuk hal-hal seperti pinjaman pribadi, kartu kredit, pinjaman mobil dan jalur ekuitas rumah, dan pinjaman rumah sering kali bergerak ke arah yang sama dengan tingkat dana federal.

Tentu saja ada pengecualian, seperti ketika The Fed memangkas suku bunga tiga kali pada akhir tahun 2024, dan malah menaikkan suku bunga hipotek.

“Suku bunga hipotek bisa turun tanpa bergantung pada penurunan suku bunga The Fed dalam beberapa cara,” kata Jeremy Schachter, manajer cabang di Fairway Independent Mortgage Corporation.

Dia menunjuk pada Fannie Mae dan Freddie Mac yang membeli sekuritas berbasis hipotek senilai $200 miliar pada awal tahun 2026, yang secara singkat menurunkan suku bunga hipotek.

“Pembelian ini segera menurunkan suku bunga. Dia mungkin bisa melakukannya lagi, yang akan menurunkan suku bunga,” kata Schachter.

Bandingkan opsi pinjaman hipotek teratas Anda dan temukan yang tepat sekarang.

Faktor apa yang mendorong tingkat hipotek saat ini?

Banyak ahli mengatakan inflasi adalah faktor utama yang membuat suku bunga hipotek tetap tinggi saat ini. Inflasi telah meningkat menjadi 4,2%, menurut laporan terbaru, yang jauh melebihi target The Fed sebesar 2%. Dan, biaya energi saja telah melonjak 23,5% karena konflik dengan Iran telah mendorong kenaikan harga bahan bakar, menurut Biro Statistik Tenaga Kerja.

“Inflasi adalah penyebab terbesar mengapa suku bunga KPR tidak turun lebih jauh dalam satu tahun. Jika biaya konsumen turun, dan kita melihatnya pada harga bensin, suku bunga juga bisa turun sedikit pada musim panas ini,” kata Schachter.

Dan, Ketua Fed Kevin Warsh mengatakan bank sentral tidak mungkin menurunkan suku bunga tahun ini sementara inflasi masih tinggi.

Faktor lain yang saat ini mendorong tingkat suku bunga hipotek adalah kesenjangan antara suku bunga hipotek dan imbal hasil Treasury 10 tahun. Saat Anda mengambil hipotek, pemberi pinjaman Anda biasanya tidak akan menyimpannya. Pinjaman tersebut biasanya dijual kepada investor, dan uang tersebut dapat digunakan untuk menawarkan pinjaman berikutnya.

Para investor tersebut dapat memilih untuk menaruh uangnya pada obligasi pemerintah yang aman, sehingga mereka hanya akan membeli pinjaman hipotek jika pinjaman tersebut memberi mereka bayaran lebih besar daripada yang dibayarkan oleh Departemen Keuangan dengan tenor 10 tahun. Perbedaan tersebut dikenal sebagai spread, dan ini merupakan faktor utama yang membantu menentukan tingkat hipotek Anda. Ketika selisihnya semakin besar, suku bunga hipotek biasanya juga naik.

“Ada dua jalur independen untuk menurunkan suku bunga hipotek yang tidak memerlukan apa pun dari The Fed, data inflasi yang lebih dingin yang kemungkinan akan menurunkan suku bunga 10 tahun ke bawah, dan pasar obligasi yang lebih tenang yang akan menekan selisih tersebut,” kata Satyasheel.

Apa yang harus dilakukan jika Anda menunggu suku bunga hipotek turun

Para ahli sering memperingatkan agar tidak menunggu suku bunga hipotek turun, sebagian besar karena harga rumah bisa naik saat Anda menunggu, yang akan meniadakan manfaat dari suku bunga hipotek yang lebih rendah.

“Penentuan waktu penetapan harga adalah sebuah pertaruhan, bukan rencana, dan kebanyakan orang kalah dalam pertaruhan tersebut karena menunggu terlalu lama,” kata Jeff Judge, perencana keuangan bersertifikat di Chesapeake Financial Planners.

Hakim memiliki klien tahun lalu yang ingin menunggu penurunan suku bunga hipotek setengah poin lagi sebelum membeli. Dia menghitung angka-angkanya dan melihat bahwa harga rumah di pasar klien meningkat dengan cepat, yang akan menghapus tabungan dari tingkat yang lebih rendah. Klien membeli rumah tersebut dan kemudian membiayai kembali delapan bulan kemudian ketika harga turun.

Jika Anda menemukan rumah yang tepat, menunggu penurunan harga yang kecil bisa jadi mahal.

Lagi pula, “hipotek dapat dibiayai kembali. Rumah yang dirindukan, terutama di pasar yang persediaannya terbatas, biasanya tidak dapat diperoleh kembali dengan harga yang sama,” kata Judge.

Menunggu hanya masuk akal jika Anda benar-benar tidak mampu membayar pembayarannya sekarang, kata Hakim, atau Anda menunggu sesuatu yang spesifik, seperti bonus atau penjualan rumah untuk ditutup.

Yang benar-benar penting adalah Anda dapat dengan nyaman menanggung hipotek dan semua biaya yang timbul dari sebuah rumah. Itu masih menyisakan ruang untuk menyimpan dana darurat, menabung untuk masa pensiun dan membayar tagihan Anda yang lain tanpa membuat Anda miskin.

“Pemberi pinjaman membuat Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman tersebut,” kata Hakim. “Saya melihat apakah pinjaman tersebut masih memungkinkan Anda mendanai kehidupan Anda yang sebenarnya.”

Intinya

Jika Anda menunggu suku bunga hipotek turun, jangan hanya fokus pada ekspektasi terhadap Federal Reserve. Suku bunga The Fed memang mempengaruhi suku bunga secara tidak langsung, namun perhatikan juga inflasi dan imbal hasil Treasury 10-tahun, yang dapat menggerakkan suku bunga hipotek bahkan ketika The Fed membiarkan suku bunga tidak berubah.

Juga bijaksana untuk mencari cara dalam kendali Anda untuk mendapatkan tingkat hipotek yang lebih rendah. Berbelanja dengan beberapa pemberi pinjaman, misalnya, dapat membantu Anda menemukan persyaratan terbaik yang tersedia. Memperkuat kredit Anda, memberikan uang muka yang lebih besar atau membeli poin hipotek juga dapat menurunkan suku bunga Anda.